Le plex est le seul segment immobilier en croissance soutenue à Montréal en 2026. Alors que les unifamiliales stagnent et que les condos progressent modestement, les immeubles à revenus affichent +7 % de ventes et +8 % sur le prix médian, qui atteint désormais 841 800 $. La demande locative record, combinée à la baisse des taux d’intérêt, crée un environnement favorable aux investisseurs.
Mais attention : un plex n’est pas un placement passif. Entre la gestion des locataires, les réparations imprévues et les contraintes du Tribunal administratif du logement (TAL), il faut connaître les chiffres avant de signer. Ce guide couvre le MRB par quartier, le calcul du rendement cash-on-cash, la mise de fonds obligatoire et les risques concrets.
Que vous visiez un duplex dans Villeray ou un triplex à Montréal-Nord, voici tout ce qu’il faut savoir pour prendre une décision éclairée en 2026.
📊 Quelle est la valeur de votre propriété ? Obtenez une estimation gratuite en 2 minutes.
Estimer ma propriété📈 Le marché des plex en 2026
841 800 $
Prix médian plex (+8 %)
+7 %
Hausse des ventes
2,25 %
Taux directeur BdC
Les immeubles à revenus (2-5 logements) sont le segment le plus dynamique du marché montréalais. La combinaison de la crise locative, de la baisse des taux et de l’immigration soutenue pousse la demande vers les plex. Le nombre d’inscriptions actives reste sous la moyenne historique, créant un marché vendeur pour les propriétaires de plex.
💡 Tendance clé : les taux fixes 5 ans sont à 3,69 % et les variables à 3,35 %. Avec un taux directeur à 2,25 %, les conditions de financement sont les plus avantageuses depuis 2022 pour les investisseurs immobiliers.
📊 MRB par quartier : où investir ?
Le MRB (Multiplicateur de Revenu Brut) est l’indicateur #1 des investisseurs en plex. Il se calcule ainsi : MRB = prix d’achat ÷ revenus locatifs annuels bruts. Plus le MRB est bas, meilleur est le rendement. Voici les fourchettes par quartier en 2026 :
| Quartier | MRB | Prix typique | Loyers annuels |
|---|---|---|---|
| Montréal-Nord | 14-16x | 550 000 - 700 000 $ | 38 000 - 46 000 $ |
| Rivière-des-Prairies | 15-17x | 625 000 - 800 000 $ | 40 000 - 48 000 $ |
| Saint-Léonard | 16-18x | 700 000 - 900 000 $ | 42 000 - 52 000 $ |
| Villeray | 18-20x | 850 000 - 1 100 000 $ | 46 000 - 58 000 $ |
⚠️ Interprétation : un MRB de 14x signifie que le prix équivaut à 14 années de loyers bruts. À Montréal-Nord, un triplex à 600 000 $ générant 42 000 $/an donne un MRB de 14,3x — un des meilleurs rendements de l’île.
Exemple concret — Villeray : un duplex listé à 950 000 $ avec deux logements loués à 2 200 $/mois chacun génère 52 800 $/an de loyers. Son MRB est de 18x (950 000 ÷ 52 800). C’est dans la fourchette haute, ce qui signifie que l’investisseur parie davantage sur la plus-value que sur le rendement locatif.
Exemple concret — Montréal-Nord : un triplex à 620 000 $ avec trois logements générant un total de 3 600 $/mois (43 200 $/an) donne un MRB de 14,4x. Le rendement locatif brut atteint 7 %, ce qui compense un potentiel de plus-value plus modéré.
💰 Mise de fonds : la règle du 20 %
Pour un plex acheté comme investissement pur (vous n’occupez aucun logement), la mise de fonds minimale est de 20 %. C’est non négociable. Aucune assurance SCHL n’est disponible pour les propriétés non occupées par le propriétaire.
Duplex 700 000 $
140 000 $
Mise 20 % investisseur
Triplex 841 800 $
168 360 $
Mise 20 % investisseur
Plex occupé 841 800 $
84 180 $
Mise 10 % + SCHL
💡 Astuce : si vous occupez un des logements du plex (2-4 unités), la mise de fonds descend à 5-10 % avec assurance SCHL. C’est la stratégie favorite des premiers acheteurs-investisseurs. Vos revenus locatifs sont aussi pris en compte dans le calcul de capacité hypothécaire.
Au-delà de la mise de fonds, prévoyez les frais de clôture : notaire (1 500 - 2 500 $), taxe de bienvenue (jusqu’à 15 000 $ pour un plex à 841 800 $), inspection préachat (800 - 1 200 $) et ajustements de taxes. Budget total : ajoutez 3-4 % du prix d’achat aux frais de clôture.
💸 Rendement cash-on-cash : le vrai indicateur
Le MRB est utile pour comparer les plex entre eux, mais le rendement cash-on-cash mesure votre rendement réel sur l’argent investi. Formule :
Cash-on-cash = (Revenus nets annuels ÷ Mise de fonds totale) × 100
Exemple : triplex à Montréal-Nord (620 000 $)
• Revenus locatifs bruts : 43 200 $/an
• Hypothèque (3,69 %, 25 ans) : 31 200 $/an
• Taxes foncières : 5 000 $/an
• Assurances : 2 400 $/an
• Entretien (5 %) : 2 160 $/an
• Vacance (3 %) : 1 296 $/an
Revenu net : 43 200 - 42 056 = 1 144 $/an
Mise de fonds : 124 000 $ (20 %) + 5 000 $ (frais) = 129 000 $
Cash-on-cash = 1 144 ÷ 129 000 = 0,9 % (flux de trésorerie seul)
⚠️ Réalité : le cash-on-cash sur le flux de trésorerie seul est souvent faible (< 2 %) à Montréal en 2026. La vraie rentabilité vient de trois sources combinées : le flux de trésorerie, le remboursement du capital hypothécaire (~12 000 $/an) et la plus-value (+8 %, soit ~50 000 $/an). Rendement total réel : ~49 %sur la mise de fonds la première année.
Flux de trésorerie
0,9 %
Capital remboursé
9,3 %
Plus-value (+8 %)
38,4 %
⚠️ Risques et pièges à connaître
Investir dans un plex n’est pas sans risque. Voici les cinq principaux pièges qui peuvent transformer un bon investissement en cauchemar :
Mauvais locataires
Impayés, dommages, conflits. Le processus d’éviction au Québec peut prendre 6-12 mois via le TAL. Prévoyez une enquête de crédit et des références systématiques.
Réparations majeures
Toiture (15 000 - 30 000 $), plomberie (5 000 - 20 000 $), fondation (20 000 - 60 000 $). Réservez 5 % des revenus bruts annuels pour l’entretien et constituez un fonds d’urgence.
Vacance locative
Même avec un taux de vacance bas à Montréal (~2-3 %), un logement vide pendant 2 mois coûte 3 000 - 5 000 $ en loyers perdus plus les frais de remise en état.
Contraintes du TAL
Les augmentations de loyer sont encadrées au Québec. Un plex avec des loyers sous le marché prendra des années à rattraper. Vérifiez les baux actuels et l’historique des augmentations.
Risque de taux au renouvellement
Votre hypothèque sera renouvelée dans 5 ans. Si les taux remontent à 5 %+, vos paiements augmentent significativement. Testez votre budget avec un taux de stress de 5,25 %.
✅ Checklist avant d’acheter un plex
💰 Finances
☐ Mise de fonds 20 % disponible
☐ Préapprobation hypothécaire
☐ Fonds d’urgence (6 mois de charges)
☐ Budget frais de clôture (3-4 %)
🔍 Diligence raisonnable
☐ Inspection préachat complète
☐ Vérification des baux en cours
☐ Historique des loyers et augmentations
☐ Calcul du MRB et cash-on-cash
🏠 Propriété
☐ Âge de la toiture et plomberie
☐ État de la fondation
☐ Conformité municipale (zonage)
☐ Certificat de localisation récent
📋 Gestion
☐ Plan de gestion locative
☐ Assurance propriétaire non occupant
☐ Connaissance du TAL
☐ Comptable/fiscaliste immobilier
Prêt à investir ? Évaluez votre plex
Obtenez une estimation gratuite de la valeur marchande de votre plex en 2 minutes.
📊 Quelle est la valeur de votre propriété ? Obtenez une estimation gratuite en 2 minutes.
Estimer ma propriétéArticles connexes
Restez informé du marché immobilier
Recevez nos analyses et conseils chaque semaine, directement dans votre boîte courriel.