Quel est le meilleur investissement entre un condo et un plex en 2026 ?

Le plex offre un meilleur rendement avec une hausse de prix de +8 % contre +2 % pour le condo en 2026, plus des revenus locatifs. Cependant, le plex demande plus de gestion et un budget plus élevé. Le condo convient mieux aux investisseurs passifs ou débutants.

Quelle mise de fonds pour un plex au Québec ?

Pour un plex non occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale est de 20 %. Pour un plex de 2 à 4 logements occupé par l’acheteur, la mise de fonds peut descendre à 5-10 % avec assurance SCHL.

Quel est le rendement locatif moyen d’un plex à Montréal ?

Le rendement locatif brut moyen d’un duplex ou triplex à Montréal se situe entre 4 et 6 % en 2026. Les secteurs est et nord de l’île offrent les meilleurs rendements.

Qu’est-ce que le MRB (multiplicateur de revenu brut) ?

Le MRB est le ratio entre le prix d’achat et les revenus locatifs annuels bruts. Un bon MRB pour un plex à Montréal se situe entre 12x et 16x. Plus le MRB est bas, meilleur est le rendement.

Peut-on acheter un plex comme premier acheteur ?

Oui, un premier acheteur peut acheter un plex de 2 à 4 logements s’il occupe un des logements. La mise de fonds minimale est alors de 5 à 10 % avec assurance SCHL, et les revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul d’admissibilité.

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Acheter un condo ou un plex en 2026 au Québec ? Les données APCIQ de janvier 2026 montrent deux marchés qui évoluent à des vitesses très différentes : le condo médian se stabilise à 428 000 $ (+2 %), tandis que le plex bondit à 841 800 $ (+8 %). Voici un comparatif détaillé pour vous aider à choisir le véhicule d’investissement qui correspond à votre profil.

📊 Prix et tendances 2026

428 000 $

Condo médian (+2 %)

841 800 $

Plex médian (+8 %)

615 000 $

Unifamiliale (+4 %)

Le segment des plex croît quatre fois plus vite que celui des condos. Pourquoi ? La demande locative record à Montréal pousse les investisseurs vers les immeubles à revenus, créant une pression haussière sur les prix des duplex et triplex. Le condo, quant à lui, souffre d’un inventaire plus abondant qui modère la hausse.

💡 Contexte : le taux directeur de la Banque du Canada est à 2,25 %, avec des taux fixes 5 ans à 3,69 % et des taux variables à 3,35 %. Ces taux favorisent les deux types d’achat.

💰 Mise de fonds et financement

La mise de fonds est souvent le premier obstacle. Voici la comparaison directe entre condo et plex :

Condo (5 %)

21 400 $

+ assurance SCHL ~4 %

Plex occupé (10 %)

84 180 $

+ assurance SCHL ~3,1 %

Plex investisseur (20 %)

168 360 $

Pas d’assurance SCHL

⚠️ Règle clé : pour un plex de 2-4 logements occupé par l’acheteur, la mise de fonds minimale est de 5-10 % avec assurance SCHL. Si vous n’occupez pas le plex, il faut 20 % minimum et aucune assurance SCHL n’est disponible.

Avec un taux fixe 5 ans à 3,69 % et un amortissement de 25 ans, la mensualité hypothécaire d’un condo à 428 000 $ (mise 5 %) est d’environ 2 190 $/mois, contre 4 080 $/mois pour un plex à 841 800 $ (mise 10 %).

💸 Revenus locatifs et rendement

C’est ici que le plex se démarque nettement du condo. Les revenus locatifs d’un plex aident à payer l’hypothèque, réduisant considérablement le coût net pour le propriétaire.

🏢 Condo

Revenus locatifs : 0 $ (sauf si loué)

Rendement locatif si loué : 3-4 %

Plus-value : +2 %/an (2026)

Frais de condo : 250-500 $/mois

🏠 Plex

Revenus locatifs : 1 600-3 800 $/mois

Rendement locatif brut : 4-6 %

Plus-value : +8 %/an (2026)

Pas de frais de condo

Le MRB (Multiplicateur de Revenu Brut)

Le MRB = prix d’achat ÷ revenus locatifs annuels bruts

✅ Bon MRB à Montréal : 12x à 16x

Exemple : plex à 840 000 $ avec 60 000 $/an de loyers = MRB de 14x

⚠️ Gestion et risques

Chaque type de propriété comporte ses propres défis de gestion et de risques.

Condo — Risques

💳 Frais de condo imprévisibles

🏦 Fonds de prévoyance insuffisant

👥 Décisions du syndicat de copropriété

📉 Cotisation spéciale possible

Plex — Risques

🔧 Réparations à votre charge

👥 Gestion des locataires

⚖️ Tribunal administratif (TAL)

🏠 Vacance locative

⚠️ TAL et loyers : au Québec, les augmentations de loyer sont encadrées. Un plex avec des loyers sous le marché peut réduire votre rendement réel. Vérifiez les baux et l’historique des loyers avant d’acheter.

👤 Quel profil d’investisseur ?

✅ Condo = idéal si…

Débutant en investissement

Investisseur passif (pas de gestion)

Budget limité (~21 000 $ de mise)

Recherche de simplicité

✅ Plex = idéal si…

Expérimenté ou prêt à apprendre

Investisseur actif (gestion directe)

Budget plus élevé (~84 000 $+)

Recherche de rendement maximal

📋 Tableau comparatif condo vs plex

Critère	Condo	Plex
Prix médian 2026	428 000 $	841 800 $
Hausse annuelle	+2 %	+8 %
Mise de fonds min.	5 % (21 400 $)	10 % (84 180 $)
Revenus locatifs	0 $ (sauf si loué)	1 600-3 800 $/mois
Rendement brut	3-4 % (si loué)	4-6 %
Gestion	Passive (syndicat)	Active (locataires)
Niveau risque	Modéré	Élevé
Profil idéal	Débutant / passif	Expérimenté / actif

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