Avant de magasiner une propriété, il est essentiel de connaître votre capacité d’emprunt hypothécaire. Les institutions financières utilisent des ratios précis pour déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter. Voici comment ça fonctionne en 2026.
1. Ratios ABD (32 %) et ATD (40 %)
Les prêteurs utilisent deux ratios pour évaluer votre capacité de paiement :
ABD — Amortissement brut de la dette (GDS en anglais)
L’ABD compare vos frais de logement à votre revenu brut. Il ne doit pas dépasser 32 % de votre revenu brut mensuel.
ATD — Amortissement total de la dette (TDS en anglais)
L’ATD compare l’ensemble de vos dettes (logement + autres) à votre revenu brut. Il ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu brut mensuel.
En résumé : ABD ≤ 32 % (frais de logement uniquement) et ATD ≤ 40 % (toutes les dettes). Ce sont les limites utilisées par la SCHL et la majorité des prêteurs.
2. Le test de stress (stress test)
Depuis 2018, tous les acheteurs (même ceux avec une mise de fonds de 20 % et plus) doivent se qualifier au taux de stress. Ce taux est le plus élevé entre :
- Le taux contractuel + 2 %
- Le taux plancher de la Banque du Canada (5,25 % en 2026)
Par exemple, si votre taux hypothécaire est de 4,5 %, vous devez vous qualifier à 6,5 % (4,5 + 2). Comme 6,5 % est supérieur à 5,25 %, c’est 6,5 % qui sera utilisé pour le calcul.
Impact : Le test de stress réduit votre capacité d’emprunt d’environ 20 % par rapport à un calcul basé uniquement sur le taux contractuel.
3. Composantes des ratios ABD et ATD
Voici ce qui entre dans le calcul de chaque ratio :
| Composante | ABD | ATD |
|---|---|---|
| Paiement hypothécaire | Oui | Oui |
| Taxes foncières | Oui | Oui |
| Chauffage (environ 100 $/mois) | Oui | Oui |
| 50 % des frais de condo | Oui | Oui |
| Prêt auto | Non | Oui |
| Paiements carte de crédit (3 % du solde) | Non | Oui |
| Marge de crédit | Non | Oui |
| Prêt étudiant | Non | Oui |
| Pension alimentaire | Non | Oui |
4. Exemple de calcul (revenu brut de 80 000 $)
Prenons un acheteur avec un revenu brut annuel de 80 000 $ (6 667 $/mois), sans autres dettes, avec une mise de fonds de 10 % :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Revenu brut mensuel | 6 667 $ |
| ABD maximum (32 %) | 2 133 $/mois |
| Moins : Taxes foncières (±300 $/mois) | - 300 $ |
| Moins : Chauffage (±100 $/mois) | - 100 $ |
| Paiement hypothécaire max | 1 733 $/mois |
| Taux de stress (6,5 %) | 6,50 % |
| Amortissement | 25 ans |
| Hypothèque maximale approximative | ± 290 000 $ |
| Mise de fonds 10 % | ± 32 000 $ |
| Prix d'achat maximum | ± 322 000 $ |
Note : Ce calcul est approximatif. Le montant exact dépend de votre dossier de crédit, de vos autres dettes et des politiques spécifiques de votre prêteur.
5. Impact de l’amortissement (25 vs 30 ans)
L’amortissement de 30 ans est disponible pour les acheteurs d’une première propriété (construction neuve). Voici la différence pour une hypothèque de 300 000 $ à 5 % :
| Critère | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|
| Paiement mensuel | 1 745 $ | 1 601 $ |
| Économie mensuelle | — | 144 $ |
| Intérêts totaux payés | 223 500 $ | 276 360 $ |
| Coût additionnel (intérêts) | — | + 52 860 $ |
Attention : L’amortissement de 30 ans réduit les paiements mensuels mais coûte significativement plus cher en intérêts sur la durée totale du prêt.
6. Programmes RAP et CELIAPP
RAP — Régime d’accession à la propriété
Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour acheter votre première propriété (ou si vous n’avez pas été propriétaire depuis 4 ans). Le montant doit être remboursé dans vos REER sur une période de 15 ans.
CELIAPP — Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété
Le CELIAPP combine les avantages du REER (déduction fiscale à la cotisation) et du CELI (retrait libre d’impôt). Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum vie de 40 000 $.
Astuce : Vous pouvez combiner le RAP et le CELIAPP pour une mise de fonds maximale de 100 000 $ (60 000 $ RAP + 40 000 $ CELIAPP) en tant que premier acheteur.
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