La mise de fonds est le premier obstacle pour tout acheteur. Au Québec en 2026, les règles de la SCHL et du BSIF déterminent le montant minimum selon le prix d’achat. Voici le calcul exact, tranche par tranche, avec les stratégies pour y arriver plus vite.
1. Règles par tranche de prix
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) fixent trois tranches de mise de fonds minimum :
Jusqu’à 500 000 $
Mise de fonds minimum de 5 % du prix d’achat. Assurance hypothécaire SCHL obligatoire.
De 500 001 $ à 1 499 999 $
5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur la portion excédant 500 000 $. Assurance SCHL obligatoire.
1 500 000 $ et plus
Mise de fonds minimum de 20 %. Aucune assurance hypothécaire disponible à ce prix.
Pour les propriétés entre 500 000 $ et 1 500 000 $, la formule est : Mise de fonds = (500 000 $ × 5 %) + ((prix − 500 000 $) × 10 %).
2. Tableau de calcul rapide
Voici la mise de fonds minimum selon le prix d’achat de votre propriété au Québec en 2026 :
| Prix d’achat | Mise de fonds minimum | Ratio |
|---|---|---|
| 300 000 $ | 15 000 $ | 5,0 % |
| 400 000 $ | 20 000 $ | 5,0 % |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 5,0 % |
| 550 000 $ | 30 000 $ | 5,5 % |
| 600 000 $ | 35 000 $ | 5,8 % |
| 750 000 $ | 50 000 $ | 6,7 % |
| 1 000 000 $ | 75 000 $ | 7,5 % |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ | 20,0 % |
Exemple de calcul : achat à 550 000 $
• Premiers 500 000 $ × 5 % = 25 000 $
• Portion excédentaire : 550 000 $ − 500 000 $ = 50 000 $
• 50 000 $ × 10 % = 5 000 $
• Mise de fonds totale : 25 000 $ + 5 000 $ = 30 000 $
Pour un achat de 550 000 $, la mise de fonds minimum est de 30 000 $, soit 5,5 % du prix d’achat. L’assurance SCHL sera obligatoire.
3. Prime d’assurance SCHL
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, la SCHL exige une prime d’assurance hypothécaire. Cette prime est calculée en pourcentage du montant du prêt et ajoutée au solde hypothécaire :
| Mise de fonds | Ratio prêt-valeur | Prime SCHL |
|---|---|---|
| 5 % | 95 % | 4,00 % |
| 10 % | 90 % | 3,10 % |
| 15 % | 85 % | 2,80 % |
| 20 % et + | 80 % et − | 0 % (aucune) |
Pour un achat de 550 000 $ avec 5,5 % de mise de fonds (30 000 $), le prêt serait de 520 000 $. La prime SCHL à 4 % = 20 800 $, ajoutée au prêt pour un solde hypothécaire total de 540 800 $.
Pour en savoir plus sur l’assurance hypothécaire, consultez notre guide complet sur l’assurance SCHL.
4. CELIAPP + RAP combinés
Le gouvernement fédéral offre deux programmes combinables pour accumuler votre mise de fonds :
CELIAPP — jusqu’à 40 000 $
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Contribution maximale de 8 000 $/an, déductible d’impôt. Retrait libre d’impôt pour l’achat.
RAP — jusqu’à 60 000 $ par personne
Régime d’accession à la propriété. Retrait de vos REER sans impôt. Remboursement sur 15 ans.
En couple — jusqu’à 200 000 $
Chaque conjoint peut utiliser ses propres CELIAPP (40 000 $) et RAP (60 000 $), pour un total de 200 000 $ combinés.
Pour un guide détaillé sur la combinaison CELIAPP + RAP, consultez notre article spécialisé CELIAPP et RAP 2026.
5. Stratégies d’accumulation
Au-delà du CELIAPP et du RAP, plusieurs stratégies permettent d’accélérer l’accumulation de votre mise de fonds : un budget serré avec épargne automatique, un don familial (lettre de don requise par le prêteur), ou un prêt-don d’un membre de la famille.
Viser 20 % de mise de fonds permet d’éliminer la prime SCHL et de réduire vos paiements mensuels. Sur un achat de 550 000 $, la différence entre 5,5 % et 20 % de mise de fonds représente une économie de 20 800 $ en prime d’assurance.
Un courtier hypothécaire peut évaluer votre situation et vous recommander la meilleure stratégie selon votre capacité d’épargne et votre horizon d’achat.
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