Depuis la fin de 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves peuvent accéder à un amortissement hypothécaire de 30 ans au Canada. Mais cette durée prolongée coûte-t-elle réellement plus cher ? Voici une comparaison détaillée pour vous aider à choisir.
1. Nouvelles règles 2024-2026
En août 2024, le gouvernement fédéral a annoncé l’élargissement de l’amortissement de 30 ans aux prêts assurés (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) pour deux catégories d’acheteurs :
Premiers acheteurs
Les acheteurs qui n’ont pas été propriétaires au cours des 4 dernières années peuvent amortir sur 30 ans, même pour une propriété existante.
Constructions neuves
Tout acheteur d’une construction neuve (préconstruction ou clé en main) peut bénéficier du 30 ans, même s’il est déjà propriétaire.
Prêt non assuré (20 %+ de mise de fonds)
Pour les prêts conventionnels non assurés, l’amortissement de 30 ans était déjà disponible auprès de la plupart des prêteurs.
Plafond relevé à 1,5 M$
Le prix plafond pour les prêts assurés est passé de 1 M$ à 1,5 M$ en décembre 2024, élargissant l’accès.
2. Calcul comparatif
Prenons un exemple concret sur un prêt hypothécaire de 450 000 $ à un taux fixe de 4,5 %.
Scénario : hypothèque de 450 000 $ à 4,5 %
• Montant du prêt : 450 000 $
• Taux fixe 5 ans : 4,5 %
• Amortissement 25 ans → paiement mensuel : 2 487 $/mois
• Amortissement 30 ans → paiement mensuel : 2 249 $/mois
• Différence mensuelle : 238 $/mois
Coût total des intérêts
• Amortissement 25 ans : intérêts totaux de 296 100 $
• Amortissement 30 ans : intérêts totaux de 359 640 $
→ Différence : 63 540 $ d’intérêts supplémentaires sur 30 ans
Choisir 30 ans vous coûte 63 540 $ de plus en intérêts, mais libère 238 $/mois de liquidités. La question est : que faites-vous de ces 238 $ ?
3. Tableau détaillé : 25 vs 30 ans
Comparaison complète sur un prêt de 450 000 $ à 4,5 %.
| Critère | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|
| Paiement mensuel | 2 487 $ | 2 249 $ |
| Intérêts totaux | 296 100 $ | 359 640 $ |
| Équité après 5 ans | ~ 89 000 $ | ~ 66 000 $ |
| Durée totale | 300 mois | 360 mois |
| Coût total (capital + intérêts) | 746 100 $ | 809 640 $ |
Seuil de rentabilité : si vous investissez les 238 $/mois économisés à un rendement annuel de 6 %, vous accumulerez environ 239 000 $ après 30 ans. Cela dépasse largement les 63 540 $ d’intérêts supplémentaires, rendant le 30 ans mathématiquement avantageux — à condition d’investir systématiquement la différence.
4. Qui devrait choisir 30 ans ?
L’amortissement de 30 ans convient particulièrement à certains profils :
Premiers acheteurs avec budget serré
La réduction de 238 $/mois peut faire la différence entre qualifier ou non pour votre première maison.
Investisseurs disciplinés
Si vous investissez systématiquement la différence dans un CELI ou REER, le rendement à long terme peut dépasser le coût des intérêts supplémentaires.
Travailleurs autonomes
Le paiement réduit offre plus de flexibilité pour gérer des revenus variables.
À l’inverse, si vous souhaitez bâtir de l’équité rapidement et minimiser les intérêts totaux, le 25 ans reste le choix le plus sûr. Pour comparer les types de taux, consultez notre guide hypothèque fixe vs variable en 2026.
5. Impact sur la qualification hypothécaire
L’amortissement de 30 ans réduit le paiement mensuel, ce qui améliore directement vos ratios d’endettement (ABD et ATD). Concrètement, cela peut augmenter votre capacité d’emprunt d’environ 10 %.
Par exemple, si vous qualifiez pour 450 000 $ sur 25 ans, vous pourriez qualifier pour environ 495 000 $ sur 30 ans, toutes choses étant égales. Attention toutefois : le test de stress s’applique toujours au taux le plus élevé entre le taux contractuel + 2 % ou 5,25 %.
Au renouvellement, vous pouvez accélérer le remboursement en réduisant l’amortissement restant. Pour plus de détails, consultez notre guide sur le renouvellement hypothécaire en 2026.
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